Prodejte byt nebo dům bez realitky bezpečně a za dobrou cenu
1. Začněte právním stavem: to je základ, který rozhodne o úspěchu
Než budete řešit cenu, fotky nebo inzerát, ověřte si právní stav nemovitosti. Je to první věc, kterou bude kontrolovat i kupující – a pokud narazí na problém, může celý obchod skončit ještě dřív, než začne.
Otevřete si nahlizenidokn.cuzk.cz a projděte:
Co musí sedět
- Zástavní práva – hypotéka u banky není problém, jen je potřeba vědět, jak ji vyřešit.
- Exekuce – i s nimi lze prodat, ale prodej je jiný a vyžaduje přesný postup.
- Věcná břemena – užívání, právo cesty, služebnosti. Kupující se jich často bojí.
- Poznámky sporu nebo zákaz zcizení – ty jsou nejkritičtější.
- Výměra a typ jednotky – musí odpovídat skutečnosti.
U domů navíc prověřte
- zda jsou přístavby řádně povolené,
- zda příjezdová cesta vede po vlastním pozemku,
- zda plot odpovídá hranici parcely.
Tohle nejsou detaily. Jsou to věci, které mohou doslova zastavit financování kupujícího nebo prodloužit prodej o týdny ne-li měsíce.
Více jsme psali v článku: Jak zjistit právní vady nemovitosti.
2. Stanovte cenu, která odpovídá realitě – ne přání
Cena je nejdůležitější rozhodnutí celého prodeje. Ať je nemovitost čistá, pěkně připravená a dobře nafocená, správná reakce se dostaví jen tehdy, když nabídka dává lidem smysl.
Nedoporučuji vycházet pouze z podobných inzerátů v okolí. Většina z nich ukazuje jen to, co by si majitel přál – ne to, za kolik se reálně prodá.
Jak správně nastavit cenu
- Podívejte se na realizované prodeje, ne na nabídky.
- Porovnejte věci, které mají skutečný vliv:
lokalitu, dispozici, světlo, technický stav, náklady. - Všímejte si i detailů: výtah, hluk, parkování, stav domu.
- U domů hraje velkou roli zahrada, přístupová cesta a stav střechy.
Kdy si říci o vyšší cenu
- byt má balkon, terasu nebo pěkný výhled,
- dům je v dobrém technickém stavu,
- jde o lokalitu s vysokou poptávkou,
- nemovitost má nízké měsíční náklady.
Kdy být realističtější
- starší jádro,
- rušná ulice,
- bez výtahu,
- vysoké náklady na bydlení,
- potřeba rekonstrukce.
Dobře nastavená cena přitáhne kvalitní zájemce už v prvním týdnu. Přestřelená cena znamená neaktivní inzerát a následné zlevňování – což působí nedůvěryhodně.
Více jsme psali v článku: Jak zjistit reálnou prodejní cenu nemovitosti.
3. Připravte nemovitost tak, aby působila čistě, klidně a prostorně
První dojem prodává. Prodává rychleji než perfektní popis, než právní jistota i než lokalita.
Účelem není „předstírat“, ale vytvořit takový prostor, ve kterém se kupující snadno zorientuje a dokáže si v něm představit vlastní život.
TIP! Pokud nechcete čekat na kupce a chcete znát reálnou cenu hned, využijte nezávazný výkup nemovitostí a získejte nabídku do 24 hodin.
Co udělat před focením a prohlídkami
- Ukliďte vše, co ruší oko – hračky, věci na kuchyňské lince, kosmetiku v koupelně.
- Otevřete žaluzie – světlo je jeden z nejsilnějších prodejních faktorů.
- Vymalujte světlejší barvou, pokud jsou stěny výrazné nebo flekaté.
- Opravte drobnosti – kliky, lišty, kapající baterii.
- Odstraňte osobní fotky – lidé pak lépe vnímají prostor.
- Vytvořte minimum dekorací, ale nezanechejte byt „sterilní“.
Proč profesionální fotografie dávají smysl
Kvalitní fotografie přitáhnou až několikanásobně více reakcí. U domů a větších bytů se vyplatí i video nebo dron – ukážou atmosféru lépe než tisíc slov.
Nezapomeňte na PENB
Pokud nemáte průkaz energetické náročnosti, musíte uvádět třídu G. To může srazit zájem i cenu. PENB je dnes rychlá záležitost a jeho hodnota je mnohem větší, než si mnoho prodávajících připouští.
Více jsme psali v článku: Jak připravit byt nebo dům na prodej.
4. Jak napsat inzerát, který přitáhne skutečné zájemce (ne lovce slev)
Inzerát je vaše vizitka. Je to první kontakt mezi vámi a člověkem, který může být během několika týdnů novým vlastníkem vaší nemovitosti. Kupující projíždí desítky až stovky nabídek — a rozhoduje se během několika vteřin.
Vaším cílem je jediné: zaujmout rychle a pravdivě.
Začněte jasným a konkrétním úvodem
Žádné fráze jako „útulný byt v žádané lokalitě“.
Ty kupující ignorují.
Silný úvod vypadá takto:
„Světlý byt 3+1 s lodžií, po úpravách, 5 minut od metra, s výhledem do zeleně.“
Krátké. Výstižné. Bez marketingových ozdob.
Následuje strukturovaný popis
Lidé chtějí informace.
A když je musíte lovit mezi řádky, prohlídka se nekoná.
Popis by měl obsahovat:
- dispozici, výměru, patro, výtah, orientaci,
- stav bytu a rok posledních úprav,
- typ vytápění a měsíční náklady,
- stav domu, plánované rekonstrukce,
- balkon/terasu/lodžii,
- sklep, parkování, okolí.
Co určitě nepsat
- „Možnost rychlého jednání“ – působí zoufale.
- „Dohoda možná“ – láká lovce slev, ne kvalitní kupce.
- „Nekuřácká rodina“ – nemá vliv na hodnotu.
- „Byt má potenciál“ – kupující ví, že bude muset investovat.
Popis lokality udělejte věcně
Kupující se rozhodují podle toho, co budou mít kolem sebe.
Zmiňte:
- dopravu,
- školy a školky,
- obchody,
- parky,
- ruch vs. klid.
Nic nepřikrášlujte.
Upřímnost budí důvěru.
Více jsme psali v článku: Jak napsat realitní inzerát, který prodává.
5. Kde inzerovat, aby váš byt nebo dům nezapadl
Můžete mít perfektní inzerát, ale pokud ho dáte na špatné místo, nedá se nic dělat — lidé ho prostě neuvidí.
Základní trojice, která tvoří 90 % poptávky
- Sreality.cz
- Reality.iDNES.cz
- ČeskéReality.cz
Tady lidé hledají nejčastěji. Pokud nemáte problém investovat pár stovek do topování, obvykle se to vrátí v rychlosti prodeje.
Sociální sítě berte jako doplněk
Facebookové skupiny dokážou přivést prvotní zájem, ale nepřenáší se do nich taková kvalita poptávky jako na velké portály.
Proč ne každá platforma funguje
Menší inzertní weby mají nízkou návštěvnost a často přinášejí jen „nezávazné prohlížeče“ a lovce slev.
Jak poznáte, že inzerát funguje správně
První reakce by měly přijít do 48–72 hodin.
Pokud se nikdo neozývá:
- může být cena příliš vysoko,
- fotky nejsou dost kvalitní,
- úvod není přesvědčivý,
- působíte nedůvěryhodně.
Inzerát musí zaujmout už z náhledu – popisem, fotkou, logikou.
Více jsme psali v článku: 10 tipů, jak inzerovat nemovitost.
6. Prohlídky: jak je vést, aby se lidé chtěli vrátit s nabídkou
Prohlídka rozhoduje o tom, zda kupující udělá krok dál. Lidé nekupují jen byt nebo dům — kupují pocit, že se jim tam bude žít dobře.
A právě vy ovlivňujete, jak tento pocit vznikne.
Příprava na prohlídku je stejně důležitá jako focení
- Větrejte 20–30 minut předem.
- Ukliďte všechny volné věci.
- Otevřete žaluzie i závěsy.
- Zajistěte neutrální vůni (ne osvěžovače, jen čistý vzduch).
- Předem si rozmyslete odpovědi na otázky:
proč prodáváte, jaké jsou náklady, co je v okolí, co je nového v domě.
Jak vést prohlídku profesionálně
- Nechte kupující, aby si prostor prošli sami.
- Neříkejte věty typu „tady byste si mohli udělat pracovnu“.
- Neobhajujte nedostatky – uznejte je věcně.
- Odpovídejte stručně a pravdivě.
Kupující ocení klid a férové jednání. Je to často důležitější než samotná nemovitost.
Co nikdy nedělat
- Tlačit na rychlé rozhodnutí.
- Schovávat zjevné chyby.
- Vyprávět o rodinných příbězích spojených s bytem.
- Odpovídat „to já nevím“.
U prohlídky rozhoduje důvěra. A když ji získáte, vyjednávání je mnohem jednodušší.
Více jsme psali v článku: Jak vést prohlídku a neztratit zájemce.
Jak poznat makléře, kteří se vám budou snažit „prodat sebe“ místo pomoci
Hned po zveřejnění inzerátu vám začnou volat makléři. To není náhoda — to je standardní praxe. Někteří mohou být užiteční, ale mnoho z nich se snaží jen získat exkluzivitu a inkasovat provizi bez přidané hodnoty.
Typické triky, které se objevují opakovaně
- „Mám kupce přesně na váš byt.“
- „Potřebuji se jen krátce zastavit, abych vám vysvětlil situaci.“
- „Provizi nebude platit vy, ale kupující.“
- „Chci si jen byt nafotit, a když si to rozmyslíte, budu to mít připravené.“
Ve většině případů kupce nemají. Mají jen skript, který opakují celý den.
Jak poznáte férového makléře
- komunikuje věcně,
- nevyvíjí tlak,
- vysvětlí, co dělá a proč,
- řekne konkrétní čísla (dosah, rychlost prodeje, své výsledky),
- nechá vám prostor si věci promyslet.
Jako samoprodejce můžete odbornou radu ocenit, ale nemusíte přijmout všechny nabídky. Váš byt, váš prodej, váš plán.
Více jsme psali v článku: Jak poznat férového makléře.
8) Jak vyjednávat o ceně: klidně, věcně a bez emocí
Vyjednávání je pro mnoho lidí nejobávanější část prodeje.
Není ale důvod se ho bát.
Když máte jasno v číslech, vyjednáváte s klidem — a to kupující pozná.
Připravte si hranici, pod kterou nepůjdete
Mějte dopředu jasně spočítané:
- ideální prodejní cenu,
- hranici, kterou ještě přijmete,
- minimum, pod které nepůjdete.
Nereagujte unáhleně
Když někdo navrhne nižší cenu, nereagujte hned. Poděkujte, přemýšlejte, proberte argumenty a vraťte se ke komunikaci s odstupem.
Kdy ustoupit
- kupující jedná férově a má finance jisté,
- rozdíl je v řádu procent,
- chcete rychlý a jistý prodej.
Kdy neustupovat
- když kupující manipuluje,
- když mění podmínky,
- když chce nereálné slevy bez důvodu,
- když nejasně komunikuje o financování.
Dobré vyjednávání není o vítězství. Je to o tom, aby se obě strany cítily stabilně a obchod proběhl hladce.
Více jsme psali v článku: Jak vyjednávat o ceně.
9. Jak ověřit kupujícího a jeho financování, aby vás nezdržoval
Většina problémů při prodeji nevzniká na začátku, ale až ve chvíli, kdy kupující tvrdí, že má „zajištěné financování“. Často je to jen přání. A zbytečně to protáhne celý obchod o týdny.
Jako prodávající potřebujete jediné: vědět, zda je kupující schopný opravdu zaplatit.
Co si od kupujícího vyžádat
- informaci, zda bude platit hotově, nebo hypotékou,
- název banky a to, zda už má podanou žádost,
- kontakt na jeho bankéře (férový kupující vám ho dá bez váhání),
- informaci, zda má kupující vlastní odhad nebo ho teprve řeší.
Čemu věnovat pozornost
Pokud kupující říká:
- „Banka to určitě schválí, to je formalita.“ → Není to formalita.
- „Odhad teprve zadám.“ → prodej se může protáhnout až o měsíc.
- „Peněz mám dost, ale nechci nic dokládat.“ → nedůvěryhodné.
Na co se můžete spolehnout
Kupující, který má financování vyřešené, dokáže tyto věci doložit:
- potvrzení o bonitě,
- vyjádření bankéře,
- odhad nebo alespoň objednávku odhadu.
Jestli říká, že financování vyřeší „po podpisu“, raději buďte opatrní. Už jsem viděl spoustu situací, kdy se kvůli podobným slibům prodej natáhl o měsíce — a nakonec se rozpadl.
Více jsme psali v článku: Jak ověřit kupujícího.
10. Rezervační smlouva: kdy dává smysl a co musí obsahovat
Rezervační smlouva chrání obě strany.
Kupující získá jistotu, že mu byt nikdo nevyfoukne.
Vy získáte jistotu, že zájemce to myslí vážně.
Kdy rezervační smlouvu podepsat
- kupující má jasné financování,
- dohodli jste se na ceně,
- kupující zná všechna fakta o nemovitosti,
- nechcete riskovat, že mezitím přijde jiný zájemce.
Co musí smlouva obsahovat
- jasně danou kupní cenu,
- výši rezervační jistiny,
- termíny: kdy bude podepsaná kupní smlouva,
- podmínky pro vrácení jistiny,
- informace o financování kupujícího,
- identifikaci úschovny, kde budou peníze.
Pozor na různé „vzorové smlouvy z internetu“.
Většina z nich je zastaralá, neúplná nebo obsahuje formulace, které nedávají smysl při konkrétním prodeji.
Jakou částku volit
Běžná výše rezervační jistiny se pohybuje mezi:
- 3 % z ceny, nebo
- 50–100 tisíci Kč u menších bytů.
Výše jistiny by měla motivovat kupujícího, ale neměla by působit jako nátlak. Stabilní kupující s financováním nemá problém ji složit.
Více jsme psali v článku: Jak připravit rezervační smlouvu.
11. Bezpečná úschova peněz: nejdůležitější prvek celého prodeje
Úschova je to, co chrání vás i kupujícího. Je to „bezpečné místo“, kde kupující uloží peníze, a vy máte jistotu, že je dostanete až v okamžiku, kdy nemovitost přejde na něj.
Tři typy úschov
- Advokátní úschova – nejběžnější, rychlá a cenově dostupná.
- Notářská úschova – prestižní, ale obvykle dražší.
- Bankovní úschova – nejbezpečnější, ale někdy pomalejší.
Proč je úschova nutná
Bez úschovy riskujete dvě nepříjemné situace:
- kupující převede peníze přímo na váš účet, ale katastr vklad zamítne,
- vy převedete nemovitost, ale kupující nezaplatí.
Úschova tento problém řeší:
peníze se uvolní až poté, co katastr převod schválí.
Kolik úschova stojí
V praxi počítejte:
- advokát: cca 3 000–6 000 Kč
- notář: obvykle více
- banka: různé podmínky podle instituce
Je to investice, která se vždy vyplatí. Klid je v tomto případě nenahraditelný.
Více jsme psali v článku: Jak funguje úschova kupní ceny.
12. Vklad do katastru: poslední krok, který nesmíte uspěchat
Po podpisu kupní smlouvy podáváte návrh na vklad do katastru. Teprve po jeho schválení se nový vlastník zapisuje do listu vlastnictví.
Na co si dát pozor
Každá, i drobná chyba může způsobit zamítnutí.
K častým chybám patří:
- neúplné nebo chybné údaje,
- nejasná specifikace nemovitosti,
- nesoulad mezi smlouvami a návrhem na vklad,
- chybějící podpis nebo špatná forma plné moci.
Katastr si účtuje 2 000 Kč za podání návrhu.
Lhůta je standardně 30 dní, ale při chybě začne běžet od začátku.
Tip z praxe
Po podání návrhu sledujte:
- „oznámení o zahájení řízení“,
- „výzvy k doplnění“,
- „rozhodnutí o povolení vkladu“.
Pokud se objeví výzva, reagujte co nejdříve — jinak se celý prodej protáhne.
Více jsme psali v článku: Katastr a vklad nemovitosti.
13. Předání nemovitosti: malý krok na papíře, velký krok v praxi
Formálně jde jen o podpis předávacího protokolu. V praxi však předání rozhoduje o tom, zda budou obě strany spokojeny i po prodeji.
Co do protokolu patří
- datum předání,
- seznam předaných klíčů, čipů a ovladačů,
- stav měřidel (voda, plyn, elektřina),
- domluva o drobných závadách, pokud existují,
- předání dokumentace (PENB, návody, revize).
Potřebujete poradit nebo jen rychle prodat?
Když se u nemovitosti objeví problém, člověk potřebuje hlavně vědět, co může udělat hned teď. Pokud řešíte exekuci, zástavu, rodinné neshody nebo vás tlačí čas, připravíme vám nezávaznou nabídku výkupu — rychle zjistíte, s jakou částkou a termínem můžete počítat. Je to jednoduchý způsob, jak si udělat pořádek v situaci a rozhodnout se dál.
Pokud si chcete projít celý postup a zjistit, jak funguje výkup nemovitostí, připravili jsme pro vás podrobný přehled na samostatné stránce.
- Ocenění podle reálných cen v dané lokalitě
- Peníze obvykle do 24–48 hodin
- Pomoc s exekucemi, zástavami a dalšími závazky
- Kompletní příprava všech smluv a podkladů
- Respekt k vaší situaci a naprostá profesionalita
Napište nám krátkou zprávu — do 24 hodin pošleme nezávaznou cenu výkupu. Získáte jasnou představu, za kolik můžete prodat ihned. Rozhodnutí je jen na vás.
Předávejte uklizenou nemovitost
Nemusí být „jako ze showroomu“, ale měla by být čistá a bez osobních věcí. Ostatky starého nábytku nebo nepořádek působí neprofesionálně.
Co udělat po předání
- uzavřít vyúčtování,
- nahlásit změny u dodavatelů,
- vyřešit přepis energií,
- uložit si kopie protokolu.
Dobré předání dělá dobré vztahy, i když už s kupujícím dál nepřijdete do kontaktu.
Více jsme psali v článku: Jak správně předat nemovitost.
Závěrečné shrnutí: Když máte jasný plán, zvládnete prodej bez realitky lépe než většina makléřů
Úspěšný prodej není o štěstí.
Je o přípravě, informacích a schopnosti dělat věci s rozvahou.
Pokud jste:
- zkontrolovali právní stav,
- stanovili realistickou cenu,
- připravili byt či dům k prezentaci,
- vytvořili kvalitní inzerát,
- vybrali správná inzertní místa,
- zvládli prohlídky profesionálně,
- prověřili kupujícího,
- podali vklad a vše administrativně dotáhli,
…dali jste prodeji maximum.
To je důvod, proč dnes tolik lidí volí cestu prodeje bez realitky. Není to proto, že chtějí být „za každou cenu samostatní“, ale protože chtějí mít jistotu, kontrolu a klid.
Stejně tak je správné vědět, kdy je vhodné udělat krok stranou a práci přenechat profesionálům. A ještě důležitější je znát možnost, o které se často nemluví: okamžitý výkup nemovitosti, když vás tlačí čas, máte právní komplikace nebo se trh zpomaluje.
Prodej nemovitosti je jedno z největších rozhodnutí v životě.
Ať už zvolíte jakoukoli cestu, držte se jednoho pravidla:
Informace jsou vaše největší jistota.